{"id":2158,"date":"2020-04-29T23:57:03","date_gmt":"2020-04-29T21:57:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rentner-news.de\/?p=2158"},"modified":"2020-05-23T23:16:37","modified_gmt":"2020-05-23T21:16:37","slug":"steuertipps-fuer-rentner-damit-von-der-unter-miete-noch-etwas-uebrig-bleibt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rentner-news.de\/index.php\/2020\/04\/29\/steuertipps-fuer-rentner-damit-von-der-unter-miete-noch-etwas-uebrig-bleibt\/","title":{"rendered":"Steuertipps f\u00fcr Rentner: Damit von der (Unter-) Miete noch etwas \u00fcbrig bleibt"},"content":{"rendered":"<h2>Steuertipps f\u00fcr Rentner: Damit von der (Unter-) Miete noch etwas \u00fcbrig bleibt<\/h2>\n<p>Immobilien gelten als sichere <a href=\"https:\/\/www.rentner-news.de\/index.php\/2024\/04\/26\/sichere-altersvorsorge-fuer-krisenzeiten\/\">Altersvorsorge<\/a>. F\u00fcr viele <a href=\"https:\/\/www.rentner-news.de\/index.php\/2020\/04\/28\/wenn-der-partner-geht-und-die-rentenpunkte-mitnimmt\/\">Rentner<\/a> stellen die monatlichen Mieteinnahmen deshalb wichtige Eink\u00fcnfte dar. Es gibt aber auch Senioren, denen es wirtschaftlich schlecht geht und die deshalb ein Zimmer in ihrer <a href=\"https:\/\/www.rentner-news.de\/index.php\/2025\/01\/29\/die-perfekte-wohnung-finden-worauf-senioren-achten-sollten\/\">Wohnung<\/a> untervermieten, um sich finanziell \u00fcber Wasser zu halten.<\/p>\n<p>In diesem Beitrag erl\u00e4utern wir Ihnen, wann auf diese Eink\u00fcnfte Steuern f\u00e4llig werden und was Sie tun k\u00f6nnen, um die Steuerlast gering zu halten.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Wann m\u00fcssen Rentner Steuern zahlen?<\/h3>\n<p>Seit Inkrafttreten des Alterseink\u00fcnftegesetzes im Jahr 2005 m\u00fcssen Rentner ihre Altersbez\u00fcge anteilig, nach den besonderen Bestimmungen dieses Gesetzes, versteuern. F\u00fcr die \u00fcbrigen Eink\u00fcnfte, einschlie\u00dflich der Mieteinnahmen, gelten die Vorschriften des Einkommensteuergesetzes (EStG), wobei auch Rentnern der sogenannte Grundfreibetrag zusteht.<\/p>\n<p>Solange die Summe aller steuerpflichtigen Eink\u00fcnfte diesen nicht \u00fcbersteigt, wird keine Einkommensteuer f\u00e4llig. Auch die Mieteinnahmen sind dann komplett steuerfrei. Der Grundfreibetrag betr\u00e4gt, f\u00fcr das Jahr 2019, 9.168 Euro f\u00fcr Alleinstehende und 18.336 Euro f\u00fcr Ehepaare und im Jahr 2020 9.408 bzw. 18.816 Euro.<\/p>\n<p>F\u00fcr 2021 ist mit einer weiteren moderaten Anhebung zu rechnen. Solange Ihre Eink\u00fcnfte diese Schwellenwerte nicht \u00fcbersteigen, f\u00e4llt keine Einkommensteuer an.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Werbungskostenabzug bei Mieteinnahmen<\/h3>\n<p>Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder auch nur eine Garage vermieten, m\u00fcssen Sie lediglich den \u00dcberschuss der Einnahmen \u00fcber die Werbungskosten versteuern. Steuerpflichtig ist also mit anderen Worten nur der Gewinn, den Sie durch die Vermietung erzielen.<\/p>\n<p>Zu den Werbungskosten z\u00e4hlen alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um die zu versteuernden Mieteinnahmen \u00fcberhaupt erst zu erzielen.<\/p>\n<p><strong>Dies sind insbesondere:<\/strong><\/p>\n<ul>\n<li>die j\u00e4hrliche Abschreibung f\u00fcr die Immobilie<\/li>\n<li>alle Wartungs- und Instandhaltungskosten, die nicht von den Mietern getragen werden<\/li>\n<li>die Unterhaltskosten (Grundsteuer, Hausreinigung, Hausmeister, Winterdienst sowie alle Nebenkosten, die nicht direkt von den Mietern getragen werden).<\/li>\n<\/ul>\n<p>Sofern Sie kostenpflichtige Anzeigen schalten, um Mieter zu finden, z\u00e4hlen auch diese Ausgaben zu den Werbungskosten. Das gleiche gilt f\u00fcr Rechtsberatungskosten oder die Kosten eines Mietrechtsstreits sowie die Mitgliedschaften in einschl\u00e4gigen Interessenverb\u00e4nden.<\/p>\n<h3>Mieteinnahmen Beispiel:<\/h3>\n<p>Rentnerin Anna Meier lebt in einen Eigenheim, dass sie am 1. Januar 2007 gemeinsam mit ihrem Ehemann als Neubau erworben hat. Die auf das Geb\u00e4ude (ohne Grundst\u00fcck) entfallenden Anschaffungs- und Herstellungskosten (AHK) betrugen 250.000 Euro. Seit ihr Gatte verstorben ist und die Kinder selbst\u00e4ndig geworden sind, lebt Frau Meier bei ihrer Schwester.<\/p>\n<p>Das Haus hat sie vermietet und zu diesem Zweck Anfang 2015 das Dach ausbauen und eine Einliegerwohnung im Keller einrichten lassen. So sind insgesamt drei Wohneinheiten entstanden. Daf\u00fcr hat Frau Meier 25.000 Euro investiert. Die drei Wohnungen generieren gemeinsam Mieteinnahmen von 18.000 Euro pro Jahr.<\/p>\n<p>Im Jahr 2015 hat Frau M\u00fcller f\u00fcr die Instandhaltung des Treppenhauses zur Dachwohnung sowie f\u00fcr die Hofeinfahrt 1.500 Euro bezahlt. Dar\u00fcber hinaus sind weitere Unterhaltskosten von 3.000 Euro angefallen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Mieteinnahmen: Wie wirken sich die Investitionen auf die Steuer aus?<\/h3>\n<p>Frau Meier darf als erstes die <strong>Jahresabschreibung (AfA)<\/strong> als Werbungskosten geltend machen. Seit 2005 werden Neubauten steuerlich \u00fcber 50 Jahre abgeschrieben. J\u00e4hrlich k\u00f6nnen also 2 Prozent der AHK abgesetzt werden, wobei das Grundst\u00fcck nicht mitgerechnet werden darf, da dieses sich nicht abnutzt.<\/p>\n<p>Die j\u00e4hrliche Abschreibung betrug demnach bis 2014 zwei Prozent von 250.000 Euro, also 5.000 Euro, der Restbuchwert zum 31.12.2014 belief sich somit auf 210.000 Euro. Auf diesen Restbuchwert werden nun die Kosten f\u00fcr den Aus- und Umbau im Jahr 2015 aufgeschlagen.<\/p>\n<p>Die neue Abschreibungsbasis, die \u00fcber die verbleibenden 42 Jahre verteilt wird, betr\u00e4gt nun 235.000 Euro. Im Jahr 2020 darf Frau M\u00fcller somit 5.595,24 Euro als AfA absetzen. Zus\u00e4tzlich darf sie die <strong>Instandhaltungskosten<\/strong> von 1.500 Euro und die <strong>Unterhaltskosten<\/strong> von 3.000 Euro geltend machen. Damit ergeben sich zu versteuernde Mieteinnahmen in H\u00f6he von 7.904,76 Euro.<\/p>\n<p>Dieser Betrag liegt unter dem Grundfreibetrag. Hat Frau Meier sonst keine Eink\u00fcnfte, muss sie ihre Mietertr\u00e4ge nicht versteuern. Da Sie aber auch noch eine <a href=\"https:\/\/www.rentner-news.de\/index.php\/2020\/04\/29\/schon-in-rente-und-immer-noch-kein-testament\/\">Altersrente<\/a> von 1.200 Euro monatlich bezieht, ist sie steuerpflichtig und muss eine Einkommensteuererkl\u00e4rung abgeben.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Werbungskostenabzug bei Mieteinnahmen<\/h3>\n<p>Wenn Sie als Rentnerin oder Rentner einen Teil Ihrer Mietwohnung untervermieten, dann wird auch hierauf grunds\u00e4tzlich Steuer f\u00e4llig. Allerdings auch hier nur, wenn Sie tats\u00e4chlich Gewinn erzielen, was nur der Fall ist, wenn die Untermiete die anteilige Hauptmiete \u00fcbersteigt.<\/p>\n<h3>Beispiel:<\/h3>\n<p>Frau Meier bewohnt bei ihrer Schwester ein Zimmer, das 20 Quadratmeter gro\u00df ist. Dar\u00fcber hinaus hat sie ein eigenes Bad, das 5 Quadratmeter misst. Das Wohnzimmer und die K\u00fcche, die insgesamt 60 Quadratmeter umfassen, werden geteilt.<\/p>\n<p>Daf\u00fcr bezahlt Frau M\u00fcller ihrer Schwester, Frau Bauer, 400 Euro miete inklusive Nebenkosten. Frau Bauer wiederum bezahlt f\u00fcr die 120 Quadratmeter gro\u00dfe Wohnung inklusive Nebenkosten 1.200 Euro, also 10 Euro pro Quadratmeter.<\/p>\n<p>F\u00fcr die Ermittlung der abzugsf\u00e4higen Werbungskosten m\u00fcssen jetzt die Mietkosten auf den untervermieteten Teil der Wohnung umgelegt werden. Den Teil, den ihre Schwester alleine nutzt, darf Frau Bauer dabei in voller H\u00f6he ber\u00fccksichtigen. F\u00fcr die 25 Quadratmeter fallen also Werbungskosten in H\u00f6he von 250 Euro an.<\/p>\n<p>Die Teile der Wohnung, die gemeinsam genutzt werden, darf Frau Bauer dagegen nur anteilig ber\u00fccksichtigen. Das Finanzamt akzeptiert dabei in der Regel eine Aufteilung nach K\u00f6pfen. Frau Bauer kann also f\u00fcr K\u00fcche und Bad nochmals 300 Euro an Werbungskosten abziehen.<\/p>\n<p>Damit stehen den Mieteinnahmen von 400 Euro Werbungskosten von insgesamt 650 Euro gegen\u00fcber. Frau Bauer erzielt somit keine zu versteuernden Eink\u00fcnfte.<\/p>\n<p>Sofern Frau Bauer ihrer Schwester keine Sonderkonditionen einger\u00e4umt hat, sondern die 400 Euro Untermiete in der Gegend f\u00fcr ein Zimmer mit Bad markt\u00fcblich sind, kann Frau Bauer eventuell sogar noch einen <strong>Verlustabzug<\/strong> von 3.000 Euro pro Jahr (12 x 250 Euro) geltend machen.<\/p>\n<p>Dieser w\u00fcrde dann Ihr zu versteuerndes Einkommen aus anderen Einkunftsarten mindern.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Welche Freibetr\u00e4ge gibt es f\u00fcr Rentner?<\/h3>\n<p>Sofern Sie das 64. Lebensjahr bereits vollendet haben, steht Ihnen der <strong>Altersentlastungsbetrag gem\u00e4\u00df \u00a7 24a EStG<\/strong> zu. Die H\u00f6he ist gestaffelt und h\u00e4ngt davon ab, wie hoch Ihr Einkommen ist und wann Sie das 64. Lebensjahr vollendet haben.<\/p>\n<p>War das beispielsweise 2017, dann betr\u00e4gt Ihr Altersentlastungsbetrag f\u00fcr 2018 maximal 912 Euro. War das 2019, dann steht Ihnen f\u00fcr 2020 ein Freibetrag von maximal 760 Euro zu. Die f\u00fcr Sie g\u00fcltigen Werte k\u00f6nnen Sie der Tabelle in der genannten Norm entnehmen.<\/p>\n<p>Um diesen Betrag verringert sich das zu versteuernde Einkommen, sofern es sich dabei nicht um die Altersrente handelt. Sie k\u00f6nnen diesen Freibetrag also f\u00fcr die Reduktion Ihrer steuerpflichtigen Mieteinnahmen nutzen.<\/p>\n<p>Bei gelegentlicher oder kurzfristiger Untervermietung stellt die Finanzverwaltung dar\u00fcber hinaus Bagatelleinnahmen von nicht mehr als 520 Euro pro Jahr steuerfrei.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h3>Fazit<\/h3>\n<p>Mieteinnahmen sind nicht immer steuerfrei, Rentner profitieren aber vom Grundfreibetrag und vom Altersentlastungsbetrag. Dar\u00fcber hinaus ist es wichtig, die Werbungskosten, die den Mieteinnahmen gegen\u00fcberstehen, richtig und vor allem vollst\u00e4ndig geltend zu machen.<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<div class=\"mh-excerpt\"><p>Steuertipps f\u00fcr Rentner: Damit von der (Unter-) Miete noch etwas \u00fcbrig bleibt Immobilien gelten als sichere Altersvorsorge. F\u00fcr viele Rentner stellen die monatlichen Mieteinnahmen deshalb wichtige Eink\u00fcnfte dar. 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